不動産相続の全知識：分け方や必要な手続き・書類・費用を徹底解説

不動産を相続することになり何をして良いか不安や悩みはありませんか？　遺産相続において不動産は預貯金に比べて分け方が難しく、様々な手続きや費用が必要になります。
この記事では不動産の相続について、遺産分割の方法や必要な手続き・必要書類・費用などを相続弁護士が解説します。

（執筆者）弁護士 坂尾陽（Akira Sakao -attorney at law-）

2009年　　　　　 京都大学法学部卒業
2011年 　　　　　京都大学法科大学院修了
2011年 　　　　　司法試験合格
2012年～2016年　森・濱田松本法律事務所所属
2016年～　　　　 アイシア法律事務所開業

不動産相続の流れ

遺産相続問題では時系列に沿って様々な手続きが必要です。とくに不動産相続の手続きを自分でやろうと思っているときは、動産相続の流れ中で、どこまでは自分でできるか、どのような場合は自分では難しいかを知る必要があります。

この記事では不動産相続における流れを意識して、順番に解説します。また、不動産と言っても土地・建物・マンションなどの不動産の種類ごとに注意すべきポイントは違います。相続不動産に共通する問題について説明した上で、最後に土地・建物・マンションの違いを解説します。

遺産分割における不動産の扱い

土地・建物などの不動産は現預金と違って柔軟に分けることができません。そこで遺言書が残されていない不動産相続においては、不動産をどのように分けるかという遺産分割の方法が問題になります。

遺産分割方法の種類について

遺産分割の方法には現物分割、換価分割、代償分割、共有分割があります。ここでは遺産分割の方法には様々な種類があることを前提として、相続不動産に特有の問題を解説します。

なお、遺産分割方法について詳しくは下記記事をご覧ください。
（参考）遺産分割の方法-主要3種類の方法と注意点を相続弁護士が解説

遺産分割で不動産が問題になるのは簡単に分配ができないことと、算定方法で不動産の評価額が異なるため、不動産の価格を相続人全員が納得することが難しいからです。

それぞれの遺産分割方法に沿って、それぞれどのような特徴があるのかやメリット・デメリットを解説します。

不動産の遺産分割方法①：現物分割のメリット・デメリット

現物分割とは

現物分割は、相続不動産をそのまま分ける方法です。例えば、相続人が兄弟2人の場合、土地を分筆して兄と弟を相続するような場合です。この方法は、最もシンプルで、また分割した土地の算定方法によっては節税対策となることもあります。

現物分割のメリット

現物分割のデメリット

不動産の遺産分割方法②：換価分割のメリット・デメリット

換価分割とは

換価分割は、相続不動産を売却して、売却代金を相続人で分ける方法です。

不動産の名義が被相続人のままでは相続不動産は売却できないため不動産の名義変更をする必要があります。売却までの間、相続人の共有名義とするときと単独名義とするときがあります。

換価分割のメリット

換価分割のデメリット

不動産の遺産分割方法③：代償分割のメリット・デメリット

代償分割とは

代償分割は、相続不動産を相続人の誰かが取得して、他の相続人に代償金を支払う方法です。

例えば、相続人である姉妹のうち、姉が相続不動産（6000万円）でお店を経営していたような場合を想定します。姉が不動産においてそのままお店を経営したい場合、姉が不動産を相続する代わりに、妹に3000万円を支払うのが代償分割です。
姉は不動産を単独で相続するので従前どおりお店を経営することが可能となり、次女はお金を取得することができます。

代償分割のメリット

代償分割のデメリット

不動産の遺産分割方法④：共有分割はおすすめしない

共有分割であれば相続不動産を手放す必要はありません。また、一見すると、相続人全員が譲り合って使用すれば公平と思えます。しかし、共有分割の方法はおすすめしません。

最初は良くても時間経過により不動産の使い方を巡って揉めるリスクがあります。

また、不動産は共有名義であるため、誰かが不動産を賃貸や売却したいと考えても他の相続人の同意を得る必要があります。

このため、一定期間は不動産を共有としておくとしても、どこかの段階で相続不動産を分割するか又は処分することをお勧めします。

相続不動産を巡ってもめた時

遺産分割において不動産はどのように処理するかを巡ってもめやすいと言えます。相続人の誰かが住んでいるときは生活保障を考える必要がありますし、先祖伝来の土地建物や実家は思い入れがあり売却が難しいです。

他方で、相続不動産を売却しない現物分割・代償分割だとどのように相続不動産を評価するかで相続人間の意見が割れるときがあります。遺産分割の手続きや揉めたときの対処方法については下記記事をご覧ください。

（参考）遺産分割の手続きで損をしないための進め方と知っておくべきポイント

相続した不動産の登記手続き

相続不動産の分配方法が決まったら、次に必要なのが相続不動産の登記手続きです。換価分割のときは買主側が手続きを行いますが、現物分割・代償分割のときは自分で相続手続きの対応を行う必要があります。

不動産の相続登記の必要書類を取得する

相続登記の手続きではきちんと必要書類を揃えることが非常に重要です。具体的には以下のような書類が必要になります。

法務局に相続不動産の登記変更申請

相続不動産の登記変更について期限はありません。しかし、相続登記を未登記のままにしておくと時間経過により疎遠になったり、行方不明になったりする人が出てしまいます。そのため原則として相続発生後にできるだけ早く申請を行いましょう。

相続登記の必要書類が集まったら申請書を作成して法務局に提出します。相続登記の申請については法務局のホームページをご覧ください。

（参考）不動産登記の申請書様式について

相続不動産に関する課税関係について（相続税の申告・納付など）

相続税の申告・納付が必要になるケース

相続不動産が一定金額以上のときは相続税の申告・納付が必要になることがあります。具体的には、相続税は「基礎控除」を超えるときに課税が生じる可能性があります。

仮に相続不動産が1億円と評価されるとして、相続人が4人だったときは1億円-5400万円（基礎控除の金額：3000万円＋600万円×4人）＝4600万円に相続税が課されるのが原則ということになります。
相続税の計算方法や申告・納付の手続きについては国税庁のホームページをご覧ください。

（参考）相続税｜国税庁

不動産相続における節税方法

相続税については頻繁に税制改正が行われていますし、様々なケースで租税負担を軽くするための特例が用意されています。そのため、上手く特例を活用することによって、不動産相続における節税ができる場合があります。具体的には以下のような制度は適用できることが多いです。

このうち小規模宅地等の特例は相続する土地の評価金額を下げるものであり、事案にもよりますが大幅な節税が期待できます。この特例は、被相続人が住んでいた実家、事業用の土地、アパート賃貸業用の賃貸住宅などで適用できる可能性があります。

それぞれ50％～80％の評価額の減額ができることがあるため活用しないと相続税を節税できずに大きな損をする可能性があります。
相続不動産が高額であるときは相続に強い税理士に相談することをおすすめします。

相続不動産をどのように評価するか

現預金や株式と異なり相続不動産をどのように評価するかは問題があります。換価分割を選択するときは客観的な相続不動産の金額が分かります。しかし、とくに代償分割では、相続不動産を取得する相続人と代償金を貰う相続人の間で相続不動産がどのぐらいの価値があるかを巡ってもめることが少なくありません。

どのように相続不動産を評価するかは色々な考え方があるので簡単にご紹介します。

遺産分割・遺留分侵害請求における不動産の評価方法

遺産分割や遺留分侵害請求において、相続不動産は実勢価格（時価）で評価されます。つまり、現在、第三者に売却しときの価格を様々な事情を考慮して推測します。

相続不動産の評価は必要に応じて不動産鑑定士に依頼することも考えられます。遺産分割において相続人間で意見が分かれるケースでは、まずは相続に強い弁護士に相談してください。弁護士が不動産鑑定士の判断をおすすめされたときは、相続に強い不動産鑑定士に繋いで貰えるでしょう。相続に強い弁護士の相談の流れや注意点、選び方は下記記事を参考にしてください。
（参考）相続に強い弁護士に無料相談するなら

相続税の算出における不動産の評価方法

これに対し、相続税の算出時に使う不動産の評価方法については国税庁のホームページ等で明確に定められています。原則的な評価方法に加えて、小規模宅地等の特例などが適用されて最終的な評価方法が決まることになります。

詳細については国税庁のホームページを参考にしてください。
（参考）土地家屋の評価｜国税庁

まとめ：相続不動産は慎重な対応が必要

この記事では相続不動産があるときに必要な手続きや注意点を解説しました。最後に重要な点をまとめておきます。

あなたが抱える遺産相続問題について、どのような問題点があるかについては相続に強い弁護士にご相談をおすすめします。まずは弁護士に相談すれば、具体的事情に基づいて相続に強い司法書士・税理士・不動産鑑定士などの専門家にも繋いでもらえます。

遺産（相続財産）に不動産があるときは、この記事で解説した通り様々な問題があるので早めに専門家にご相談ください。